Felles miljøambisjoner

– Insenti framstår ofte som troverdige og i kontroll, fordi de er tett på beslutninger og argumentasjonsgrunnlaget som ligger bak valgene på miljøsiden i prosjektene de jobber med. Det er nok én av årsakene til at vi så ofte jobber med dem, sier Kenneth Dahlgren, sjef for områdeutvikling og innovasjon i Aspelin Ramm.

Han snakker om miljørådgiverne i Insenti, som bidrar med miljøledelse i en rekke av prosjektene som pågår eller nylig er overlevert. Som en betydelig eiendomsutvikler har Aspelin Ramm lenge frivillig ligget i forkant av kravene til sertifiseringer og bærekraftsrapportering, og har siden 2012 investert i egne F&U-prosjekter for mer bærekraftige bygg og fremtidsrettet byutvikling.

– Et av de viktigste spørsmålene for oss ved starten på et prosjekt er hva som er «riktig» å bygge på den aktuelle tomta, og ikke minst hvordan. Det handler om både miljømessige, sosiale og økonomiske hensyn. Prosjektet skal ha ringvirkninger for samfunnet og generere positiv vekst på tvers av skillelinjer og ulike samfunnsfunksjoner. Videre ønsker vi et konstruktivt element i samfunnsbyggingen, som skal gi et godt miljø for brukerne, enten det er snakk om bolig, næring, kultur eller noe annet. Vi kan jo si at dette er tidlige, overordnede bærekraftsvurderinger. I prosjektet kommer de konkrete valgene mellom alternative løsninger. Dette balanseres langs flere akser, for å finne det rette helhetsgrepet for prosjektet, sier Dahlgren.

En symbiose

I likhet med Aspelin Ramm har Insenti vært tidlig ute med å ta på seg ambisiøse, nyvinnende prosjekter som går opp stien for bransjen i Norge. En framoverlent og nysgjerrig holdning hos begge kan være noe av forklaringen på samarbeidet i flere prosjekter.

– Inntil noen få år tilbake var bærekraftsarbeidet generelt i bransjen ikke særlig konkret, men nå er det i stor grad dokumentasjonen og tallene som teller. Selve alvoret, og måter å adressere det på, har på mange måter blitt førende for hvordan prosjekter gripes an. Derfor er det avgjørende for oss med innleide ressurser med spisskompetanse, som miljørådgiverne fra Insenti – folk med steinkontroll ned til minste detalj. I flere prosjekt har vi sett at samarbeidet har gitt en fin symbiose, hvor rådgiverne fra Insenti har fungert som en integrert forlengelse av vår egen organisasjon. Som vi har satt stor pris på, sier Dahlgren.

Rehabiliteringsprosjekter går som en rød tråd gjennom porteføljen til Aspelin Ramm, og Dahlgren påpeker at de ikke bare har spisskompetansen på det, men også en «kjærlighet» til rehab. Hvis vi regner prisutdelinger som en slags nøytral indikator på om de når sine mål, er det all grunn til å påstå at de har lykkes.

Tillitsbasert

Som en eiendomsutvikler som selv drifter byggene, er det i prosjektutviklingen at viktige beslutninger tas. Ulrik Aakervik Andersen er Aspelin Ramms prosjektleder på Alf Bjerckes vei 26 (ABV 26), og i daglig inngrep med Insenti-medarbeiderne. Plattformen for samarbeidet i prosjektet er Insentimodellen, en variant av byggherrestyrte delentrepriser.

– Store prosjekter settes ofte ut som en totalentreprise, men her blir det annen risikofordeling og større mulighet for byggherren til å påvirke prosjektet under gjennomføringen. En av fordelene er at vi i fellesskap kan konsentrere oss om å bygge så godt som mulig til en best mulig pris. Jeg opplever at samarbeidsformen er veldig tillitsbasert. Eksakt hvor stor suksess prosjektet er vet vi jo ikke før det er overlevert, så det må vi komme tilbake til, sier Aakervik Andersen med et smil.

Leietakerhåndtering og verdifull prosesstyring

Som nevnt utvikler Aspelin Ramm eiendommer som de selv skal drifte. Når leietakerne er på plass og bygget fungerer som planlagt, har prosjektet vært bra. Hvis i tillegg Andersens kolleger på driftsavdelingen er fornøyde, ja da har han virkelig lykkes. Men det er en lang rekke suksesskriterier på veien dit.

– Det er selvsagt veldig viktig å få et bygg som fungerer og lar seg drifte på en fornuftig måte. Noe av det avgjørende er å starte en god prosess med leietakeren tidsnok, og selve nøkkelen til å få fornøyde brukere. Underveis har du en kravspek som er grunnlaget for en solid beslutningsplan. Selv om det høres enkelt ut, viser det seg å være like vanskelig gang etter gang. Her opplever jeg at BREEAM-standarden fungerer godt som prosesstyringsverktøy, og man kan undres på hvor mye som hadde glippet uten den, sier Andersen.

Han trekker fram at det løpende er krav som må oppfylles, dokumentasjon gjøres underveis, og ikke minst skjer det til rett tid.

– Et godt eksempel på verdien av tidlig involvering er ombrukskartleggingen. Den gjør at du på ABV26 innledningsvis tar stilling til stort og smått på hele eiendommen: Om det aggregatet skal bygges om eller skiftes ut, skal den kanalen gå der, skal veggen males eller pusses, må vi grave nytt vann og avløp, eller kan vi gjenbruke det som ligger der? Du tvinges til å ta stilling i god tid, og har muligheten til å finne optimale løsninger. Slik ble blant annet fasadeplatene fra det gamle bygget tegnet inn på det nye, forteller han.

Menneskene er avgjørende

Det daglige samarbeidet med miljørådgiverne og resten av styringsgruppa er smidig.

– Det er helt klart at de menneskene som er på byggeplassen er helt avgjørende. Insenti har veldig flotte og flinke folk som har lyst til å gjøre en god jobb. Selv om vi selv har interne ressurser på miljø, går utviklingen på feltet så fort at vi er helt avhengige av eksterne rådgivere. Jeg opplever at Hanna og Randi er store ressurser for oss som vi har god nytte av, sier han.

Indrestyrte eller ytrestyrte miljøprestasjoner?

På spørsmålet om hva som driver miljøprestasjonene i prosjektene, er svaret delt.

– Fra Aspelin Ramm sin side har vi jo tatt valget om at vi skal sertifisere nybygget på ABV26 etter ny BREEAM-manual, BREEAM-NOR v6.0. Selv om det hadde vært uproblematisk å velge den enkleste vei med gammel manual. Det betyr samtidig at bygget blir enklere å få leid ut i fremtiden, så der kan du jo si at hensynet til markedet spiller inn.

– Myndighetskravene til bygg er for oss å regne som selvfølgelige, og har vært det lenge. Vi tar det også et steg videre når vi graver ned en overvannstank som gjør at vi slipper å bruke drikkevann til å vaske utvendig. Det var et innspill fra drift og prosjektsiden internt, som kommer i tillegg til alt annet. Jeg vil si at jeg er heldig som jobber i Aspelin Ramm, hvor vi er opptatt av å dytte på med selvpålagt nybrottsarbeid, avslutter Ulrik Aakervik Andersen.

Noen av prosjektene som Insenti har vært, og er engasjert i for Aspelin Ramm:

• Sommerro-restaureringen, hvor også Strawberry var byggherre, har først og fremst blitt lagt merke til på grunn av den rehabiliterte hotelldelen, men har også en betydelig boligdel.
• Alf Bjerckes vei 22 (ABV22) på Alnabru er tatt i bruk, mens i nummer 26 pågår arbeidene en stund til. Disse to er miljøriktige logistikkbygg.
• Hans Møller Gasmanns vei 7 (HMG7) hvor Bilia har tatt over et helt nytt bilanlegg.
• Campus Ullevål som blir NGIs nye storstue.
• Spektrumkvarteret hvor Aspelin Ramm og NOVA Spektrum er i gang med å utvikle et kontor- og konferansesenter.