Cato Fagermoen

– Insenti framstår ofte som troverdige og i kontroll, fordi de er tett på beslutninger og argumentasjonsgrunnlaget som ligger bak valgene på miljøsiden i prosjektene de jobber med. Det er nok én av årsakene til at vi så ofte jobber med dem, sier Kenneth Dahlgren, sjef for områdeutvikling og innovasjon i Aspelin Ramm.

Han snakker om miljørådgiverne i Insenti, som bidrar med miljøledelse i en rekke av prosjektene som pågår eller nylig er overlevert. Som en betydelig eiendomsutvikler har Aspelin Ramm lenge frivillig ligget i forkant av kravene til sertifiseringer og bærekraftsrapportering, og har siden 2012 investert i egne F&U-prosjekter for mer bærekraftige bygg og fremtidsrettet byutvikling.

– Et av de viktigste spørsmålene for oss ved starten på et prosjekt er hva som er «riktig» å bygge på den aktuelle tomta, og ikke minst hvordan. Det handler om både miljømessige, sosiale og økonomiske hensyn. Prosjektet skal ha ringvirkninger for samfunnet og generere positiv vekst på tvers av skillelinjer og ulike samfunnsfunksjoner. Videre ønsker vi et konstruktivt element i samfunnsbyggingen, som skal gi et godt miljø for brukerne, enten det er snakk om bolig, næring, kultur eller noe annet. Vi kan jo si at dette er tidlige, overordnede bærekraftsvurderinger. I prosjektet kommer de konkrete valgene mellom alternative løsninger. Dette balanseres langs flere akser, for å finne det rette helhetsgrepet for prosjektet, sier Dahlgren.

En symbiose

I likhet med Aspelin Ramm har Insenti vært tidlig ute med å ta på seg ambisiøse, nyvinnende prosjekter som går opp stien for bransjen i Norge. En framoverlent og nysgjerrig holdning hos begge kan være noe av forklaringen på samarbeidet i flere prosjekter.

– Inntil noen få år tilbake var bærekraftsarbeidet generelt i bransjen ikke særlig konkret, men nå er det i stor grad dokumentasjonen og tallene som teller. Selve alvoret, og måter å adressere det på, har på mange måter blitt førende for hvordan prosjekter gripes an. Derfor er det avgjørende for oss med innleide ressurser med spisskompetanse, som miljørådgiverne fra Insenti – folk med steinkontroll ned til minste detalj. I flere prosjekt har vi sett at samarbeidet har gitt en fin symbiose, hvor rådgiverne fra Insenti har fungert som en integrert forlengelse av vår egen organisasjon. Som vi har satt stor pris på, sier Dahlgren.

Rehabiliteringsprosjekter går som en rød tråd gjennom porteføljen til Aspelin Ramm, og Dahlgren påpeker at de ikke bare har spisskompetansen på det, men også en «kjærlighet» til rehab. Hvis vi regner prisutdelinger som en slags nøytral indikator på om de når sine mål, er det all grunn til å påstå at de har lykkes.

Tillitsbasert

Som en eiendomsutvikler som selv drifter byggene, er det i prosjektutviklingen at viktige beslutninger tas. Ulrik Aakervik Andersen er Aspelin Ramms prosjektleder på Alf Bjerckes vei 26 (ABV 26), og i daglig inngrep med Insenti-medarbeiderne. Plattformen for samarbeidet i prosjektet er Insentimodellen, en variant av byggherrestyrte delentrepriser.

– Store prosjekter settes ofte ut som en totalentreprise, men her blir det annen risikofordeling og større mulighet for byggherren til å påvirke prosjektet under gjennomføringen. En av fordelene er at vi i fellesskap kan konsentrere oss om å bygge så godt som mulig til en best mulig pris. Jeg opplever at samarbeidsformen er veldig tillitsbasert. Eksakt hvor stor suksess prosjektet er vet vi jo ikke før det er overlevert, så det må vi komme tilbake til, sier Aakervik Andersen med et smil.

Leietakerhåndtering og verdifull prosesstyring

Som nevnt utvikler Aspelin Ramm eiendommer som de selv skal drifte. Når leietakerne er på plass og bygget fungerer som planlagt, har prosjektet vært bra. Hvis i tillegg Andersens kolleger på driftsavdelingen er fornøyde, ja da har han virkelig lykkes. Men det er en lang rekke suksesskriterier på veien dit.

– Det er selvsagt veldig viktig å få et bygg som fungerer og lar seg drifte på en fornuftig måte. Noe av det avgjørende er å starte en god prosess med leietakeren tidsnok, og selve nøkkelen til å få fornøyde brukere. Underveis har du en kravspek som er grunnlaget for en solid beslutningsplan. Selv om det høres enkelt ut, viser det seg å være like vanskelig gang etter gang. Her opplever jeg at BREEAM-standarden fungerer godt som prosesstyringsverktøy, og man kan undres på hvor mye som hadde glippet uten den, sier Andersen.

Han trekker fram at det løpende er krav som må oppfylles, dokumentasjon gjøres underveis, og ikke minst skjer det til rett tid.

– Et godt eksempel på verdien av tidlig involvering er ombrukskartleggingen. Den gjør at du på ABV26 innledningsvis tar stilling til stort og smått på hele eiendommen: Om det aggregatet skal bygges om eller skiftes ut, skal den kanalen gå der, skal veggen males eller pusses, må vi grave nytt vann og avløp, eller kan vi gjenbruke det som ligger der? Du tvinges til å ta stilling i god tid, og har muligheten til å finne optimale løsninger. Slik ble blant annet fasadeplatene fra det gamle bygget tegnet inn på det nye, forteller han.

Menneskene er avgjørende

Det daglige samarbeidet med miljørådgiverne og resten av styringsgruppa er smidig.

– Det er helt klart at de menneskene som er på byggeplassen er helt avgjørende. Insenti har veldig flotte og flinke folk som har lyst til å gjøre en god jobb. Selv om vi selv har interne ressurser på miljø, går utviklingen på feltet så fort at vi er helt avhengige av eksterne rådgivere. Jeg opplever at Hanna og Randi er store ressurser for oss som vi har god nytte av, sier han.

Indrestyrte eller ytrestyrte miljøprestasjoner?

På spørsmålet om hva som driver miljøprestasjonene i prosjektene, er svaret delt.

– Fra Aspelin Ramm sin side har vi jo tatt valget om at vi skal sertifisere nybygget på ABV26 etter ny BREEAM-manual, BREEAM-NOR v6.0. Selv om det hadde vært uproblematisk å velge den enkleste vei med gammel manual. Det betyr samtidig at bygget blir enklere å få leid ut i fremtiden, så der kan du jo si at hensynet til markedet spiller inn.

– Myndighetskravene til bygg er for oss å regne som selvfølgelige, og har vært det lenge. Vi tar det også et steg videre når vi graver ned en overvannstank som gjør at vi slipper å bruke drikkevann til å vaske utvendig. Det var et innspill fra drift og prosjektsiden internt, som kommer i tillegg til alt annet. Jeg vil si at jeg er heldig som jobber i Aspelin Ramm, hvor vi er opptatt av å dytte på med selvpålagt nybrottsarbeid, avslutter Ulrik Aakervik Andersen.

Noen av prosjektene som Insenti har vært, og er engasjert i for Aspelin Ramm:

• Sommerro-restaureringen, hvor også Strawberry var byggherre, har først og fremst blitt lagt merke til på grunn av den rehabiliterte hotelldelen, men har også en betydelig boligdel.
• Alf Bjerckes vei 22 (ABV22) på Alnabru er tatt i bruk, mens i nummer 26 pågår arbeidene en stund til. Disse to er miljøriktige logistikkbygg.
• Hans Møller Gasmanns vei 7 (HMG7) hvor Bilia har tatt over et helt nytt bilanlegg.
• Campus Ullevål som blir NGIs nye storstue.
• Spektrumkvarteret hvor Aspelin Ramm og NOVA Spektrum er i gang med å utvikle et kontor- og konferansesenter.

Gjennom en årrekke har Insenti levert prisvinnende eksempler på rehabilitering og nybygg med høye miljøprestasjoner.

Selv om etterspørselen etter miljørådgivning hos Insenti har vært der i mange år, har EUs taksonomi medført at det nå er med i alle prosjektleveranser.

– Eiere av næringsbygg opplever at leietakere nå etterspør eiendommens miljøkvaliteter og -sertifiseringer ved reforhandling av leieavtaler. Det er den nye normalen, og påvirker all rehabilitering og alle nybygg. Det harmonerer jo utmerket med at vi ønsker at alle våre oppdrag skal ha en tydelig miljøambisjon, forteller Randi Lunke, fagsjef miljø og miljørådgiver i Insenti.

En undersøkelse fra DNB Næringsmegling viser at hele 9 av 10 store kontorleietakere stiller energiklasse C som minstekrav neste gang de flytter. Da er det et tankekors at under 20 prosent av kontorlokalene i Oslo i dag har energiklasse C eller bedre.

– Vi opplever at kundene er usikre på hvordan finansinstitusjonene vil ha dokumentert det som for øyeblikket er temmelig diffuse krav. Det er en pågående prosess, og vi må veilede etter beste evne. Så realiteten er at veien blir til mens vi går, og at utviklingen går veldig raskt, forteller Lunke.

Utviklingen medfører at norske byggherrer har blitt veldig påpasselige med å trekke inn miljørådgiverne.

– De kjenner det på lommeboka når miljøkriteriene avgjør lånebetingelser, og da blir det en nødvendighet å ta oss med tidlig. Også når de skal få best mulig økonomi i eksisterende bygg, fortsetter hun.

Flying start

Randi har fartstid fra lenge før miljøledelse og karbonfotavtrykk ble en «snakkis».

– Det var nok litt tilfeldig at det ble nettopp miljøtema på masteroppgaven min. Energimerkeordningen var splitter ny, og vi skrev om miljø- og sertifiseringssystemer for eksisterende bygg. Akkurat på det tidspunktet var det nok ikke mange som hadde bedre kontroll enn oss på det området. Arbeidet med oppgaven var nyttig og veldig spennende, samtidig som den ble utdatert fort. Og det er jo fint, for det betyr at verden går i riktig retning, sier hun.

For 13 år siden hadde hun sin første arbeidsdag i karrieren, direkte på BREEAM-kurs.

– Så da var retningen satt, sier hun med et smil.

Det hører med til historien at hun i de senere årene selv har bidratt som BREEAM-kursholder i regi av Grønn Byggallianse.

Etter å ha startet i et av de største rådgivningsfirmaene, fant Randi for fire år siden veien til Insenti.

– Jeg hadde ønske om å komme tettere på beslutningene før og underveis i prosjektene, og ikke være en rådgiver som trekkes inn når det er for seint å gjøre de riktige valgene.

Hun kom i sin tid rett inn i Entras Kristian Augusts gate 13 (KA13), som blir omtalt som Norges første storskala ombruksprosjekt. Det står igjen som det mest markante ombruksprosjektet i Norge, hvor det spesielt ble pløyd mye ny mark på ombruk av materialer.

Helintegrert i prosjektgruppen

Insentimodellen, som er en variant av byggherrestyrte delentrepriser, har naturlig nok miljøledelse tett integrert i prosessen, og nøkkelen er å komme inn så tidlig som mulig. Helst på idefasen, for å diskutere overordnede bærekraftsambisjoner med byggherre.

I Insenti får miljørådgiverne stadig større plass i prosjektene, fra å være satellitter som ble koblet av og på prosjektene ved behov. Kompetansedeling og intern kursing innen miljø innad i prosjektgruppen er avgjørende for å nå miljømål.

– Jeg opplever at prosjektlederne våre har høyere miljøkompetanse enn det som er normalt i bransjen. De er veldig opptatt av at vi maksimerer miljøprestasjonene i prosjektene vi leder. Derfor slipper vi som faglig ansvarlige å stå på barrikadene alene, noe som gjør at dynamikken og prosessen blir god. At vi fremstår enhetlig blir helt klart lagt merke til, og settes pris på hos byggherre og entreprenør.

Tett på

Insenti er på ingen måte en liten aktør, men veldig oversiktlig sammenlignet med de største. Det er en av de fremste styrkene, ifølge Lunke:

– Vi kjenner hverandre og prosjektene vi er engasjert i godt. Jeg vil si at vi har en viktig synergieffekt av å ha prosjektledere, prosjekteringsledere og miljørådgivere under samme tak, fordi vi jevnlig kan snakke sammen på kontoret. De er så gode på miljø at de vet når vi skal være med på avklaringer, og det er enda lavere terskel for gode diskusjoner når vi kan møtes ved kaffemaskinen.

I dag har Insenti tre miljørådgivere som bidrar i prosjekter.

– De prosjektene jeg liker aller best er nok de som innledningsvis ligger i mellomsjiktet på miljøambisjoner. Byggherrene som gjerne vil, men ikke helt vet hvordan. Der har vi rom for å påvirke mer, virkelig gjøre en forskjell med å få dratt i riktig retning, og hjelpe de med å ta riktige valg, avslutter Randi Lunke, fagsjef miljø og miljørådgiver i Insenti.

– Miljørådgiverne våre er verdifulle sparringspartnere, som er gode til å dytte prosjektet i riktig retning. Hvis byggherren blir litt fjern i blikket når vi snakker om sertifisering og EU-taksonomien, er det godt å støtte seg på de som jobber med dette daglig, forteller Insenti-prosjektleder Sverre Bringsrud.

Blant Insentis drøyt 60 ansatte finner vi tre miljørådgivere, men internt står de på ingen måte alene i arbeidet med miljøledelse i prosjektene. De tre miljørådgiverne trekker frem generell høy miljøkompetanse hos sine kolleger som et av de viktigste suksesskriteriene for Insenti.

Strekker seg for konkurransedyktige bygg

Blant snaut 20 prosjektledere i Insenti som har fullført kurs og/eller utdannelse innen BREEAM, finner vi Sverre Bringsrud. Slik bidrar flere prosjektledere i Insenti med kompetanse og erfaring til miljøarbeidet.

– Jeg vil si at jeg er en allsidig prosjektleder med miljø- og teknisk kompetanse i bunn, i tillegg til at jeg har en kommersiell tankegang. Tjenestene vi leverer skal gi byggherren merverdi på sin eiendom i form av økt kvalitet, riktig miljøprofil og god inntjening over tid. Vi er opptatt av å gi kunden god valuta for pengene, ikke å bruke mest mulig timer. Da strekker vi oss langt for å finne riktige løsninger, samtidig som vi får konkurransedyktige bygg.

Kriteriene som legges til grunn fra leietakere i valg av lokaler er i stadig utvikling, og miljøegenskaper rykker høyere og høyere opp på sjekklista.

– Det har blitt slik at markedet i større grad etterspør miljøkvaliteter, og at betalingsviljen øker. Hvis du begynner å lese kravspesifikasjonen til leietakere, spesielt når den kommer via meglere, så er miljøkrav alltid nevnt. Enten at det er krav om BREEAM-sertifisering, eller at de må ha gitte miljøkvaliteter, sier han.

Tidlige avklaringer = bedre resultat

Nye markedsnormer og ambisiøse byggherrer setter miljø høyt på agendaen, men for å lykkes står og faller mye på den innledende fasen av prosjektet. Dynamikken mot byggherre og i prosjektstyringsgruppa er viktig, og miljørådgiverne må på plass fra start for å påvirke og utfordre, miljø- og bærekraftsambisjonene.

– Ikke minst handler det om å bevisstgjøre byggherren på alternativene. Det er avgjørende å stille de riktige spørsmålene så tidlig som mulig. Har byggherren en miljøfilosofi eller miljøprofil, og hvor skal vi legge lista? Dersom du skal miljøsertifisere, så er det en rekke krav som må innfris, og du må ta de rette grepene og valgene tidlig nok. Da er det veldig bra å ha med seg noen som kan dette helt til fingerspissene, enten det kommer til typisk BREEAM-sertifisering, eller når du snakker om taksonomien fra EU, sier Bringsrud.

Miljørådgiverne trekker på erfaringer fra andre prosjekter og utfordrer byggherre og prosjektorganisasjonen.

– Det blir sånn at de har kontroll på lista med aktuelle og mulige miljøtiltak og er sparringspartnere underveis. De følger opp tiltakene og dytter prosjektet i riktig retning. Ingen prosjekter er like, men de har nok erfaring og kompetanse til å raskt kunne tilpasse seg. Basert på tidligere suksesser i egen regi eller eksempler fra sitt faglige nettverk kan de strekke strikken videre. En sånn tett dialog fra tidlig fase tror jeg er viktig, sier Bringsrud.

Sterke på rehabilitering

Bringsrud jobber selv både med nybygg og rehabilitering.

– Ifølge forskere er 80 prosent av fremtidens bygningsmasse allerede er bygd, så for Insenti er det en stor fordel med fartstiden vi har fra oppgradering av eksisterende bygg.

Selv er han VVS-ingeniør «i bunnen» og hadde rollen som byggherreombud VVS og automasjon på Sommerrokvartalet. Med 56 leiligheter, badeanlegg, serveringssteder og 231 hotellrom i gamle Oslo Lysverkers bygg fra 1931, var det et omfattende prosjekt. Han peker også på ombruksprosjektet Kristian Augusts gate 13 (KA13) som Insenti hadde prosjektledelsen på.

– For Insenti har nok nybrottsarbeidet og erfaringene fra arbeidet med KA13 vært spesielt viktig. Vi fikk tidlig viktig erfaring, og vi har fått et veldig godt grunnlag for senere prosjekter.

Ikke utlært

Med en karriere som startet før årtusenskiftet anser Bringsrud at det fortsatt er mer å lære og perfeksjonere.

– Det jeg ønsker å bli enda bedre på er jo selve prosessen. At den går mest mulig knirkefritt. Det handler om mennesker, å få engasjert de rette personene på rett nivå til rett tid. Med hensyn til miljøambisjonene i prosjekter handler det om å konkretisere hva det betyr i praksis for hver enkelt person i prosjektet, slik at det ikke bare er overordnede, vage ord. Da tror jeg også vi lettere finner bedre løsninger når vi får problemstillingene ned til riktig nivå.

Avslutningsvis lister Bringsrud opp noen fristende argumenter for hvorfor det er spennende å være miljørådgiver i Insenti:

• Spennende prosjekter, både nybygg og rehabiliteringer
• Et sterkt fagmiljø på miljø
• Mulighet til videreutvikling egen kompetanse
• En flat bedriftsstruktur, sånn at det er lett å sparre, spørre og bli «hørt»

– Jeg har et sterkt ønske om å bidra til at byggebransjen kan være en del av løsningen. Bransjen står for et enormt forbruk av ressurser og produksjon av avfall, i tillegg til en stor andel av klimagassutslipp både i Norge og på verdensbasis. Det innebærer på den andre siden at forbedringspotensialet er betydelig, sier Hanna Walter, miljørådgiver i Insenti.

I jobben som miljørådgiver sitter hun normalt på prosjekter med daglig oppfølging av miljøambisjonene som hun har vært med på å definere. For tiden på oppdrag for Aspelin Ramm på Alf Bjerckes vei 26 (ABV26) på Alnabru.

Her rehabiliteres et eksisterende lager- og logistikkbygg i tillegg til at det oppføres et nytt tilbygg for å øke arealutnyttelsen. Bygget får en tydelig grønn profil med grønt tak og solceller på tak og fasade. Det arbeides aktivt med bruk av materialer med lavt klimagass, samtidig som at det det gjøres grep for at bygget skal være robust og tilpasningsdyktig for dagens og fremtidens klima, samt leietakerbehov. For eksempel er messaninetasjen i tilbygget designet slik at den skal kunne demonteres dersom det i fremtiden er behov for å benytte full etasjehøyde.

– Det viktigste grepet for å begrense klimagassutslipp på materialsiden i prosjektet er nok at man har valgt å bevare eksisterende bygg fremfor å rive å bygge nytt. Materialvalgene i prosjektet, eksempelvis bruken av hulldekker i lavkarbonklasse A og trevirke i trapper og heissjakter, bidrar også til å begrense utslippene, forteller Walter.

– Bæresystem og dekker designes for å kunne tåle relativt høye laster. Det innebærer noe økt materialbruk som bidrar til høyere klimagassutslipp, men samtidig at bygget vil være tilpasningsdyktig for ulik bruk i fremtiden. Jeg synes at disse avveiningene mellom å tilføre kvaliteter som gjør bygget robust og tilpasningsdyktig over tid, og grep som bidrar til å redusere dagens klimagassutslipp, er spennende. Det er viktig at vi reduserer utslipp i dag. Samtidig må bygget kunne stå seg over tid for at det skal være bærekraftig.

Samspill er nøkkelen

På ABV26 er Insentimodellen i bruk, og sammen med kolleger på prosjektledelse, byggeplassadministrasjon, innkjøpsledelse og leietakeroppfølging har Hanna et bredt, tverrfaglig overblikk på gjennomføringen. Walter trekker fram relasjonene i prosjektgruppa som det som får arbeidshverdagen til å svinge.

– Det er en styrke for oss at vi har et godt innarbeidet team og tett, daglig kontakt. Samspillet er det jeg virkelig synes er gøy. Med gode idéprosesser tidlig nok, øker sjansen for å oppnå noe «ekstra», sier hun.

Nylig mottok prosjektet midlertidig BREEAM-NOR-sertifikat for prosjekteringsfasen, som det første prosjektet til å oppnå nivå Excellent etter ny BREEAM-manualen, BREEAM-NOR v6.0.

– På samme måte som Kristian Augusts gate 13 (KA13), er dette et eksempel på at vi har fått til noe som strekker seg utover det som er bransjestandard.

«Indre» eller «ytre» miljømotivasjon hos byggherre?

Er det myndighetskrav som alltid dikterer miljøambisjonene i prosjektene, eller har byggherrene andre drivkrefter?

– Bransjen har jo faktisk stått sammen om å etterspørre strengere krav fra myndighetene. Så det er trygt å si at mange selskaper er beviste på sitt samfunnsansvar og ønsker å bidra til at bransjen gjør nødvendige endringer. Jeg synes for eksempel det er inspirerende å jobbe med Aspelin Ramm, som har såpass høye bærekraftsambisjoner på et overordnet selskapsnivå. Samtidig er det klart at myndighetskrav og insentiver er viktige for å dytte hele bransjen i riktig retning. Innføringen av EUs taksonomi er en viktig driver for å øke attraktiviteten til bærekraftige prosjekter.

Betyr det at Insenti foretrekkes fordi dere har en så tydelig satsing på miljøkompetanse på medarbeiderne?

– Vi har samarbeidet tett med for eksempel Aspelin Ramm på mange nivåer i mange år nå, og jeg tror ikke det har vært noen ulempe, akkurat. Kombinert med kompetansen og erfaringen innen rehabilitering og Insentimodellen er det nok viktig for mange av prosjektene vi får.

Master midt i smørøyet

Som byggstudent på NTNU, vekket temaer rundt bevaring av eksisterende bygg og materialer nysgjerrigheten, og resulterte i en masteroppgave om ombruk av byggematerialer.

– Det overrasket meg hvor forsvinnende lite bransjen ombruker av byggematerialer som allerede finnes, spesielt i lys av at bransjen er en storforbruker av ressurser og årlig produserer rundt 2 millioner tonn med avfall. I arbeidet med prosjektoppgaven forsto jeg hvordan et komplisert regelverk i en bransje preget av strenge krav til kvalitet og fremdrift, ga utfordringer med ombruk i bygg, forteller Walter.

Det må sies å ha vært et lykketreff å fullføre studiene med en masteroppgave fra innsiden av landets første fullskala ombruksprosjekt.

– KA 13 var en spydspiss og en pilot i forsøket på å gjennomføre ombruk i stor skala. Dette i en tid da det fortsatt var mye tvil rundt regelverk. I oppgaven vår regnet vi på klimagassbesparelse ved å ombruke byggematerialer fremfor å kjøpe nytt. Besparelsene viste seg å være store for alle materialgruppene vi vurderte, og ombrukstiltakene bidro til å begrense utslippene kraftig. I etterkant har hun presentert masteroppgaven og KA13 ved flere anledninger, for Grønn Byggallianse og flere.

Gjennom tett kontakt med fagsjefen på miljø i Insenti, Randi Lunke, ble oppgaven om KA13 også Hannas vei inn som miljørådgiver i Insenti.

Hva kjennetegner et prosjekt Hanna og Insenti er stolte av, utover sertifisering og energiklasse?

• Aktivt arbeid med å redusere klimagassutslipp fra materialer, byggeprosess og gjennom byggets levetid
• Energieffektivitet og lavt energiforbruk i bruksfasen
• Holdbarhet over tid – sikre at bygget kan bli stående over tid og tilpasses endrede brukerbehov i fremtiden med begrensede inngrep
• Grønt bidrag – unngå skade på naturverdier og bidra til forbedret økologisk verdi
• Kvalitet for brukerne – at det er bygg som er attraktive i bruk

– Med høye miljøambisjoner skal Insenti fortsette å pløye ny mark. Med vår portefølje av overleverte og pågående prosjekter, beviser vi at det gode ryktet både hos byggherrer og jobbsøkere er fortjent, sier Christian Molt Rise, administrerende direktør i Insenti.

Han ser at dyktige miljørådgivere, kombinert med miljøkompetente prosjektledere er med på å gi flere og mer fornøyde kunder.

– Vi har i en årrekke vært bevisste på intern kunnskapsdeling og opplæring, slik at Insenti i sum har miljøkompetanse i hele bredden av leveransene. Miljørådgiverne er tilgjengelige for avklaringer i alle faser av prosjektene, og prosjektlederne vet godt når spesialistene skal inn, forteller Rise.

Hovedtyngden av prosjektene er større næringsbygg. Samtidig har Insenti både offentlige byggherrer og boligutviklere på kundelisten. Aktiviteten over tid fordeler seg jevnt mellom nybygg og rehabilitering, og på ombruk står Kristian Augusts gate 13 (KA13) for Entra fram som et referanseprosjekt som ga unik læring for Insenti. Av pågående prosjekter er lager- og logistikkbygget i Alf Bjerckes vei 26 for Aspelin Ramm en spennende kombinasjon av rehabilitering og nybygg. Dette prosjektet er blant landets første til å sertifiseres etter den nye BREEAM-manualen.

– Vi er bortskjemte med at kundene ofte vil bruke oss på deres neste prosjekt også. Folkene våre har høy kompetanse og en bred tilnærming som gjør at de forstår behovene til byggherre og leietaker.

Økende etterspørsel

Insentimodellen baserer seg på byggherrestyrte delentrepriser, og gjør at Insenti kommer tidlig inn i prosjekter og kan påvirke miljøambisjonene fra starten av.

– Inntil nylig var det nok vi som initierte alvorspraten om miljø i prosjektene. Nå for tiden medfører formelle miljøkrav fra finansinstitusjonene at byggherren selv har tydeligere miljø- og bærekraftsmål for sine prosjekter. Også uttalte krav om energiklasse fra leietakerne er med på å diktere egenskapene til det ferdige bygget. Når miljørådgiverne kommer inn i tidligfasen er det ikke lagt noen føringer som kan begrense prosjektets miljøambisjoner.

Leverer merverdi

De forskjellige bankene har kriterier for hva som skal til for å få grønn lån tilknyttet eiendom. Dette baseres på hva bygget har oppnådd, eller planlegger å oppnå av bærekraftige kvaliteter knyttet til drift av bygg eller bygg under oppføring. Det gis også grønne lån til tiltak og forbedringer i bygg. Byggets alder påvirker kriteriene. Det er langt ifra den eneste motivasjonen for høyt nivå på miljøkvaliteten i prosjektene.

– Selv mener jeg at det gir merverdi for byggherre når vi kobler prosjektledere med kommersielle hoder sammen med miljørådgivere for å møte en bredde av krav, ønsker og behov. Vi er stolte av å få bidra til at våre kunder får større inntjening på sine eiendommer samtidig som de tar et større samfunnsansvar, også når det gjelder omkringliggende områder og sosial bærekraft.

Engasjementet hos Rises kolleger stikker dypt.

– I kraft av våre roller i prosjektene har vi ansvaret for at kvalitet, fremdrift og økonomi innfris. Jeg merker daglig at vi i fellesskap har et genuint ønske om å levere over snittet – og langt over lovkravene. Vi tar personlig eierskap til prosjektene og engasjerer oss i helheten.

Direktiver og forordninger

Det er EU som setter ambisiøse krav og betingelser som også vil være førende i Norge.

– Enn så lenge er det litt uklart hva som i praksis vil materialisere seg av krav, og hvilke parametere miljøprestasjonene skal måles på. Det er også klart at det offentlige må bli flinkere til å bruke sin bestillermakt og kvantifisere miljøaspektet i anbudsutlysningene, og dermed gå foran som et godt eksempel. Nå ender man stort sett med å gå etter pris.

Norske myndigheter må også se på hvordan de kan gi økonomiske insentiver for rehabilitering av eksisterende bygg til dagens standard. Det er blant annet mye å hente på bygårder innen energieffektivisering når en først rehabiliterer.

– Her er det flere virkemidler som kan tas i bruk: Både Enova-støtte og momsreduksjon kan direkte bidra til utslippsreduksjon som monner, sier Insenti-sjefen.

Favorittprosjekter

Han trekker fram det velkjente KA13-prosjektet for Entra, som var det første helhetlige ombruksprosjektet i landet.

– Jeg synes jo KA13 er et godt eksempel. Lærdommen derfra har vi med oss videre, og kommer for tiden til nytte på Fornebu, hvor vi er engasjert i rehabiliteringen av Flytårnet. Aspelin Ramm sitt lager- og logistikkprosjekt, Alf Bjerckes vei 26, er det første prosjektet i landet som fikk prosjekteringssertifikat som Excellent i henhold til ny BREEAM-manual, BREEAM-NOR v6.0. Totalrehabiliteringen av Kommunegården i Sandvika til BREEAM Outstanding er også verdt å nevne i denne sammenheng, avslutter Christian Molt Rise, administrerende direktør i Insenti AS.

Aspelin Ramm fortsetter med moderniseringen av sine eiendommer på Vollebekk. På høsten 2022 ble «Norges grønneste logistikkbygg» i Alf Bjerckes vei 22 ferdigstilt. Nå rehabiliteres og moderniseres naboeiendommen, Alf Bjerckes vei 26, som tidligere huset Hennes & Mauritz sitt logistikksenter. Insenti leder alle faser av prosjektet i tett samarbeid med Aspelin Ramm.

Utgangspunktet i Alf Bjerckes vei 26 var et utdatert logistikkbygg. Når prosjektet ferdigstilles i januar 2025 er dette en topp moderne logistikksentral med Meny og Elkjøp som leietakere.

Påbygg og rehabilitering i fleksibel entreprisemodell

Startskuddet for prosjektet gikk i 2021 med oppstart forprosjekt. Avtale med leietakerne ble landet på våren 2022 og basert på deres krav, behov og ønsker startet Aspelin Ramm, Insenti og Arkitektene Astrup og Hellern å se på mulighetene på både eiendom og eksisterende bygg.

– Innledningsvis vurderte vi to alternativer – rive alt og bygge nytt, eller rehabilitere med påbygg. Med bakgrunn i våre miljøambisjoner var rehabilitering det beste alternativet, da eksisterende bygg hadde bæresystemer som kunne brukes videre. En betydelig del av varesortimentet til Meny må lagres kaldt. Vi har derfor bygget et nytt kjølig påbygg på rundt 7000 kvadratmeter som innfrir deres behov, sier Ulrik Aakervik Andersen, prosjektleder i Aspelin Ramm.

– Vi er godt i gang og følger fremdriftsplan. I eksisterende bygg har vi fjernet etasjeskiller for å blant annet utnytte lagringshøyden. Parallelt har vi forsterket gulvet slik at det skal tåle moderne automasjonsløsninger. Påbygget er oppe og vi jobber nå med innvendige arbeider, forteller Steinar Berg, prosjektleder i Insenti.

Prosjektet bygges i Insentimodellen, en variant av byggherrestyrte delentrepriser hvor Insenti leder alle faser av prosjektet sammen med, og på vegne av Aspelin Ramm, og i tett samarbeid med arkitekt og leietakere.

Stahet ga besparelser

Under kartlegging av tåleevnen til gulvet i eksisterende bygg, ble det konkludert med omfattende behov for forsterkning grunnet dårlige grunnforhold. Løsning som ble foreslått var å pigge opp hele gulvet for så å pele opp arealet.

– Jeg slo meg ikke til ro med denne konklusjonen, og presset på for ytterligere undersøkelser av grunnforholdene, sier Håvard Lindegård, kalkylesjef i Insenti. Grunnet manglende data på grunnforholdene innhentet vi en geoteknikker som klarte å grave frem historiske data, og resultatet var veldig oppløftende.

– Nye beregninger viste at peling var unødvendig. Vi kunne spare prosjektet for flere hundre peler med tilhørende pelehoder samt arbeidstimer, fortsetter Lindegård.

– Slike funn og besparelser er naturligvis veldig gledelig, sier Aakervik Andersen i Aspelin Ramm.

Sertifisert som Excellent etter ny BREEAM-manual

Alf Bjerckes vei 26 er et av de første byggeprosjektene som tar i bruk den nye BREAAM-manualen, BREEAM-NOR v6.0.

Nylig mottok prosjektet midlertidig BREEAM-NOR-sertifikat for prosjekteringsfasen, som det første prosjektet til å oppnå nivå Excellent etter ny manual.

– Sertifikatet er et bevis på at det prosjekterte nybygget har nødvendige miljøkvaliteter for å oppnå ønsket sertifisering, og kan regnes som «grønt » i henhold til EUs taksonomi. Sertifikatet er også en indikasjon på at prosjektet har gode rutiner for oppfølging i gjennomføringen, sier Hanna Katarina Walter, miljørådgiver i Insenti.

Det eksisterende bygget skal rehabiliteres til nivå «Very Good» etter BREEAM In-Use.

– Det er veldig gledelig at vi innfrir på Aspelin Ramm sine ambisiøse målsetninger. Bygget tilrettelegges med tanke på både dagens og fremtidens behov gjennom et fokus på klimatilpassede, robuste og endringsdyktige løsninger, fortsetter Walter.

– Det har vært fokus på bærekraftige materialvalg, med blant annet valg av lavkarbonbetong i dekker og massivtre i trapper, sjakter og vegger. Vi har også forsøkt å ombruke materialer fra det eksisterende bygget, både i eget prosjekt og gjennom donering av ombrukbare materialer og produkter. Alf Bjerckes vei 26 var blant annet et av de første byggeprosjektene som donerte materialer til Sirkulær Ressurssentral på Økern.

– Tilbygget og det eksisterende bygget skal oppnå henholdsvis energiklasse A og B. Aspelin Ramm har valgt å investere i solceller på både tak og fasade i et større omfang enn det som er nødvendig for å oppnå ønsket energiklasse. Påbygget får grønt tak, og regnvann skal samles opp og benyttes utvendig til blant annet rengjøring og vanning av planter. Det legges til rette for rikelig med lademuligheter for både personbiler og varebiler.

– Det er en glede å jobbe med Aspelin Ramm, som tenker miljø gjennom hele prosjektet, og som overgår krav for å oppnå grønne, bærekraftige prosjekter, avslutter Hanna Katarina Walter, miljørådgiver i Insenti.

Les mer om prosjektet:

• https://eiendomswatch.no/nyheter/handel/article16636765.ece
• https://insenti.no/prosjekt/alf-bjerckes-vei-26-en-logistikkperle/
• https://iradar.no/transport-logistikk/logistikkleie/moderniserer-pa-vollebekk/

Se film om prosjektet:

• https://www.youtube.com/watch?v=YQolCUUi7MM&list=PLnm8M1JUmGV_cNW7Vo9AcArMQkeVLIDmZ

For mer informasjon, kontakt:

Steinar Berg, prosjektleder i Insenti
E-post: steinar.berg@insenti.no